“好房子”是现在北京楼市的最大热点。

只有真正看懂“好房子”的影响，才能在下一个地产周期中押对未来方向。

今年以来，“好房子”落地加速。3月初，“好房子”首次被写入《政府工作报告》。3月31日，住建部就发布了“好房子”国家标准《住宅项目规范》，5月1日在全国实施。这意味着“好房子”引领的地产新时代已经走上高速路。

作为首都，北京一向调控从严、审批从严，但对于“好房子”，北京市的支持却力度空前。5月9日，北京市住房和城乡建设委员会发布《2025年北京市住房发展年度计划》再次强调要“加快‘好房子’建设”。

目前北京明确开展“好房子”试点的还只有以近郊区为主的平原新城和副中心，但实际上，“好房子”已经开始逐渐走进北京城六区，并开始影响核心区的楼市走向。

5月17日，石景山首个“好房子”首钢·璟悦长安营销中心开启“内测”运营体验，半天之内接待客户量超600组，成为今年石景山最火的新盘，在“好房子”时代为石景山楼市划出一道分水岭。

项目营销中心预开放现场实拍图

01  

爆款“好房子”，优点不止高得房率

首钢璟悦长安是石景山第一个“好房子”项目。它一出现就创下了几项纪录：

首先，项目得房率85%起步，最高可以达到97%，相当于每100平米就比传统产品多出10-20平米的实际使用空间，在整个石景山“史无前例”。

得房率数据碾压带来的是实际居住感受的大大提升。室内实际使用面积大幅增加的优势，被设计师转换为更合理的功能空间设置。

比如，璟悦长安85㎡户型可以做到三室两厅两卫，实现宽景阳光客厅、干湿分离卫生间、独立主卧套房、U型厨房等符合现代人居住习惯的空间布局。

而且，80多平米小三居在石景山断供多年，最低不到500万就可上车，属于低门槛、高稀缺性产品。

首钢·璟悦长安85㎡户型图

133㎡户型做到了全明设计、270°观景窗、LDK一体化、三面宽朝南合计10.8米阳面，以及4.1米宽厅，还有一个约10㎡超大厨房。超长飘窗带+厨房外设备平台+大面积南向阳台，使得室内空间拓展做到了极致。

首钢·璟悦长安133㎡户型图

“好房子”带来的空间使用率提升，不仅增加了空间功能布局的合理性，还让各个室内空间使用逻辑从“有没有”升级到了“舒适度高不高”。

在这种新理念之下，璟悦长安注重「功能美学」与「情感温度」的双重追求，在满装的基础上，还在设计中融入了玄关交互、社交客厅、尊享卧室、灵动厨房、倾心卫浴5大空间功能维度，56项产品亮点精工定制品质生活。

比如，仅在开门进屋这一个场景，就规划有智能门锁、电动旋转鞋架、鞋柜消毒除臭等8大细节，既增加了归家的仪式感，又带来了更健康、便捷的生活内容。

在收纳要求高、家电使用次数多的厨房，璟悦长安以“灵动”为核心，抽拉水龙头、多功能水槽、嵌入式洗碗机、凉霸、净水监测等配置一步到位，事先解决居家最头疼的厨房场景中需要不断添置家电、杂乱无章的问题。

首钢·璟悦长安营销中心实拍图

其次，在室内空间做到最优设计、精装满配之外，璟悦长安在园区内部还根据“好房子”设计导向，规划了架空层、双下沉庭院，1＃、2＃、3＃、10＃四栋楼首层局部架空，首层架空的总面积超1000㎡，不仅是石景山第一，也是目前北京之最。

拥有架空层，可以带来更丰富的社区公共空间，为业主日常生活中的放松、娱乐、社交、运动等高频需求提供最便利的第三空间，增加业主的活动空间，带来更多邻里互动机会和归属感。

举个最简单的例子，有了架空层提供公共活动空间，孩子们在下雨的时候就不用到不安全的地下车库玩耍。

且架空层不占容积率，不会抬高业主的购房成本。

阳台等附赠空间带来更高的空间使用率，架空层的出现让社区公共空间形成了全天候的活动场景，室内外生活场景和舒适度都得到了提升和延展。

首钢·璟悦长安鸟瞰效果图

此外，“好房子”产品还有一大亮点：室内层高优化。

新版《住宅项目规范》明确新建住宅建筑层高不低于3米，较原有标准增加20厘米，这一调整改善了室内的采光和通风，住户获得更好的空间感受，更高的层高还为智能设备的安装提供了更好的条件。

璟悦长安充分利用“好房子”带来的空间优势，携手华为鸿蒙智家，为业主打造整家智慧化解决方案，让科技真正服务生活，居住体验全面革新。

这套1+2+N智慧产品方案包括了：

1个智控核心：鸿蒙系统中控面板，一键掌控全屋设备；

2大交互入口：中控家族与智慧生活App，提供便捷的触控与远程控制体验；

N种智慧场景：涵盖照明、遮阳、安防、冷暖新风、网络、影音娱乐、家电等多个领域，实现全屋设备的智能联动。

高得房率、满配精装、多元化社区公共空间、科技住宅……作为“好房子”项目，首钢璟悦长安不仅具有性价比优势，居住品质也一步提升到位。

看过了首钢璟悦长安就会明白：为什么很多人要急于把自己手中的房子换成“好房子”。因为它带来的不仅是居住体验的全面升级，还有生活方式和房产价值的重塑。

首钢·璟悦长安营销中心实拍图

02  

石景山的房子怎么选？

首钢璟悦长安不仅是石景山区首个“好房子”，还是位于石景山区最火的首钢园板块。

石景山区域比较特殊，虽然属于城六区，但2024年GDP排名长期在北京16区的10位左右，在城六区中倒数第一。

相比海淀、朝阳积极争抢产业，东西城坚守自己的核心资源，丰台近年来到处都在“翻新”，石景山有自己的节奏，它不靠产业取胜，而是强在生态和居住感。

石景山拥有全市第一的城市公园绿地500米服务半径覆盖率，以及城六区最高的森林覆盖率，人口总量只占全北京市常住人口的2.5%，人口密度低、环境好、松弛感强，所以在很多海淀、西城人的认知中，石景山区是“后花园”，在石景山买房多数是已经解决完孩子上学等刚性需求之后，再进行的生活品质的改善提升。

石景山的这种特点，使得这个区域有不同的买房逻辑，最需要考虑的因素依次是：地铁、环境、学校和生活便利度。

以上四点，首钢璟悦长安全部有自己的优势。

首钢·璟悦长安区位示意图

交通方面，璟悦长安距离地铁1号线支线和11号线体育场南街站约300米，是目前石景山区域内目前在售的距离地铁最近的新盘。

1号线支线2027年建成通车后，从项目可直达五棵松、金融街、王府井、国贸CBD等核心商圈，也可以便捷换乘10号线到海淀中关村等商圈。

11号线二期线路规划方案5月份刚刚公示，未来开通之后可直达丽泽、首钢园、北京西站，可换乘线路包括6号线、7号线、10号线、14号线、16号线等轨道动脉。

在居住环境方面，项目北侧600米左右就是石景山体育中心，周边1公里范围内内有冬奥公园、永定河休闲公园、松林公园、衙门口公园，不乏“松弛感”资源。

为了实现项目内外部的自然景观融合，打造友好生活环境，项目主动对通过局部楼栋进行了更大的红线退距处理，增加景观面，让建筑与自然相互融合。

首钢·璟悦长安建筑立面效果图

项目还专门设计了高规格的“五进十二园”去呼应石景山整体的自然环境，其中规划了水景、草坪、树林、果园等沉浸式静谧生态，以及运动、童玩、宠物专属场所等娱乐社交空间，让绿意和松弛感成为一种社群氛围。

在教育方面，项目南侧规划了九年一贯制教育用地，区域内还有北京市十一学校石景山分校，从幼儿园到中学都已有优质教育资源敲定落地。

在日常生活配套方面，首钢园板块已经是非常成熟的区域，京西大悦城、山姆超市、首程时代中心、金海汇、朝阳医院西院、航天中心医院等吃、娱、医、养样样不缺，生活氛围浓厚。

近年来，石景山新房项目围绕改善越做越走向总价高、面积大的方向，购房门槛被逐渐抬高，首钢璟悦长安的出现将会改变这一现状。

璟悦长安建面约80-130㎡，从温馨两居到奢阔四房，论是二人世界的浪漫、三口之家的温馨，还是三代同堂的其乐融融，都能在这里找到适合自己的生活空间。

项目预计单价在6-6.5万元/㎡区间，亲民价格、高得房率带来了极高性价比，如果是从海淀换到璟悦长安的购房者，基本上可以用海淀老房子置换到双倍的实际居住面积。

首钢·璟悦长安营销中心实拍图

改善居住真的要先看看“好房子”。

03  

为什么要买“好房子”？

“好房子”不仅仅是楼市健康发展的战略方向，也成为划分房产产品的一道分水岭。

目前各个城市都在主推好房子，这就意味着未来市场上只有两种产品：好房子和非好房。

在产品方面，高得房率、大阳台、3米以上的层高、提高隔音标准、设置架空层等，这些高标准设计和要求，与2025年之前的产品形成了代际差，各项标准全面碾压。

更好的迭代产品出现，往往会引起旧产品的价格战。因为，房产的价值以地段区位为基础，以不同房源之间横向的产品优劣比较而形成浮动。

未来大概率会出现一种情况：好房子、次新房、老破小、老破大会形成层层挤压，好房子就像全面限购时代的“满五唯一”，只要打上这个标签，就代表着高性价比、买房首选、流通快。

试想一下，现在开发商手中的“非好房”只能通过降价走量，那么在未来的二手房市场上，非好房相对好房子还有什么优势？价格和流通性是不是都会大打折扣？

“好房子”一出，有些老房子真的就不香了。北京最新一轮的换房潮，就叠加了“好房子”带来的旧换新、次换“好”的换仓需求。

作为加量不加价、提质又增配的产品，好房子才是未来市场主流。

04  结语

璟悦长安的开发企业首钢地产是国企首钢集团旗下的全资子公司，正式成立于1998年。首钢地产成立的主要目标有两个：一是实施首钢自有土地利用工作，二是进行市场化项目运作。

成立迄今26年，首钢地产追求的不是规模，而是“精品”，累计打造了40余个精品项目，其中包括近期热销的华曦府，以及标杆项目西山壹号院。

首钢·璟悦长安营销中心实拍图

对于璟悦长安，首钢地产拿出了再早一个标杆的态度。因为石景山首钢园之于首钢地产，一脉相承，相当于主场作战，同时它也是首钢地产自己操盘的“好房子”样板，所以首钢地产在璟悦长安拿出了更多的用心和更大的诚意。

5月17日，首钢·璟悦长安惊艳亮相，“本土企业”首钢地产开启石景山“好房子”时代，这不是一个巧合，而是面向未来达成的一次共识。

目前项目已开启意向登记，满装智慧样板间即将美好公开，敬请期待。